O terceiro episódio do podcast da New Byte trouxe uma conversa rica e cheia de insights com os fundadores da Achei Gramado, Erones e Saviani — dois empreendedores que hoje administram quase 300 imóveis de aluguel por temporada, incluindo um modelo de franquias que está se expandindo pelo litoral catarinense.
Se você é anfitrião profissional, gestor de imóveis ou está pensando em entrar nesse mercado, esse conteúdo é pra você.
Assista ao episódio completo no Youtube:
De renda extra a quase 300 imóveis: a história da Achei Gramado
A Achei Gramado nasceu como muitas histórias de empreendedorismo começam — de uma conversa numa tarde qualquer sobre como gerar uma renda extra. Erones e Saviani moravam em Gramado, tinham outros empregos e perceberam uma oportunidade que estava batendo na porta: o mercado de aluguel por temporada na Serra Gaúcha.
A ideia inicial era simples: sublocar imóveis de forma temporária e cobrar uma comissão por isso. Mas o plano de “manter pequeno” durou pouco. Como o próprio Erones contou no episódio, quem tem veia empreendedora não consegue fechar as portas para as oportunidades.
Gramado como cenário ideal para locação por temporada
Morar em Gramado já é, por si só, uma imersão no turismo. A alta demanda por hospedagem na região, especialmente durante eventos como o Natal Luz e o Gramado Summit, cria um ambiente propício para o aluguel por temporada. Os próprios moradores enfrentam a dificuldade do aluguel anual, já que muitos proprietários preferem alugar por temporada a valores mais altos. Foi justamente esse cenário que acendeu a faísca para a criação da Achei.
Outro ponto que fez diferença foi a experiência prévia de Saviani como sócio de um hostel. Ele já conhecia softwares de gestão, channel managers e a dinâmica da hospedagem, só faltava o conhecimento do universo de short stay. Essa bagagem, somada ao perfil exigente do turista que visita Gramado, ajudou a empresa a construir uma operação focada em qualidade desde o primeiro dia.
Repasse de pagamentos para proprietários: o antes e o depois da automação
Um dos temas centrais do episódio foi o sistema de repasse de pagamentos para proprietários de imóveis, uma dor real que praticamente todo anfitrião profissional conhece.
Como era antes: planilhas, Pix manual e dias de trabalho
Antes de usar o sistema de repasse da New Byte, Saviani descreveu a rotina como um verdadeiro pesadelo operacional. O processo de pagar os proprietários levava de dois a três dias inteiros. Era da hora de acordar até a hora de dormir, fazendo Pix um por um no celular, conferindo valores, cruzando informações em planilhas e focados para não ter nenhum pagamento duplicado.
“Você começa a lidar com valores expressivos que são de terceiros e existe uma responsabilidade por trás disso”, Saviani completa dizendo que “na época, ainda havia o desafio extra de convencer proprietários a adotarem o Pix, que tinha surgido há pouco tempo.”
Como ficou depois: automação com segurança tributária
A Achei Gramado foi um dos primeiros clientes a usar o sistema de repasse automatizado da New Byte. A mudança foi radical: o que antes levava dias passou a ser feito em minutos, com segurança financeira e tributária, emissão automática de nota fiscal e tudo dentro da lei. Isso liberou tempo e energia para focar no que realmente importa: o crescimento da operação.
Esse é um ponto que vale reforçar: quando você trabalha com imóveis de terceiros, a confiança na parte financeira é determinante. Os proprietários querem ver profissionalismo no repasse, na comunicação e na transparência. E é exatamente isso que a automação permite entregar.
Precificação dinâmica: do feeling ao algoritmo
Outro tema que rendeu boas reflexões no episódio foi a precificação de imóveis para aluguel por temporada.
No início, como acontece com a maioria dos anfitriões, a precificação era baseada em feeling, pesquisando anúncio por anúncio, observando o preço dos concorrentes e tentando acompanhar. O problema é que isso funciona até certo ponto. Quando o portfólio cresce, é humanamente impossível monitorar oscilações de preço do mercado para 12 meses à frente em dezenas de imóveis, comentam Erones e Saviani.
A virada de chave veio com softwares de precificação dinâmica, que funcionam de forma parecida com as passagens aéreas: ajustam os valores todos os dias, acompanhando a demanda do mercado em tempo real. “Foi quando a gente viu que a gente estava cobrando com o sistema de precificação um valor que a gente não teria coragem de cobrar”, contou Saviani. “E vai. As pessoas pagam.”
A lição aqui é clara
Confie na tecnologia, mas não abandone a estratégia. O algoritmo não anda sozinho, ele precisa da sua visão sobre gaps entre reservas, tempo de estadia, sazonalidade e mapeamento de eventos locais.
Picos de demanda e enchentes: como lidar com o inesperado
O episódio também trouxe um relato sobre como a enchente no Rio Grande do Sul, em 2024, impactou a operação da Achei Gramado e o que veio depois.
Em 48 horas, a empresa perdeu 48% das reservas por cancelamento. A recuperação do aeroporto demorou, o impacto econômico foi severo e toda a projeção de crescimento precisou ser revista. Mas aí veio a reviravolta: quando Gramado reabriu, a demanda explodiu. E, o turismo local, não estava preparado para essa movimentação.
Esse cenário é mais comum do que parece no mercado de short stay. Os picos de demanda — seja por eventos, feriados ou situações atípicas — são extremamente desafiadores porque diminuem o tempo de ação entre reservas e geram um desgaste operacional enorme em equipe, enxoval e estrutura física.
IA no atendimento: a revolução silenciosa na operação
Talvez o trecho mais empolgante do episódio tenha sido sobre como a inteligência artificial transformou a operação da Achei Gramado.
De 150 para 220 imóveis com a mesma equipe de atendimento
Na última temporada, a empresa cresceu 70 imóveis no portfólio, de 150 para quase 220, e manteve a mesma quantidade de pessoas no setor de atendimento. Isso só foi possível por conta da IA da New Byte, que passou a responder automaticamente perguntas repetitivas, e a atender hóspedes 24 horas por dia, inclusive no plantão noturno. Para ter uma ideia, “tem secador de cabelo no apartamento?”, era respondida mais de quinze vezes por dia pela equipe, hoje a Nia, IA de atendimento da New Byte, que faz esse trabalho.
A equipe aprendeu com a IA
Um detalhe que chamou atenção foi que os atendentes começaram a aprender com a forma que a IA respondia. As respostas rápidas, completas e empáticas da IA serviram como modelo para a equipe, que passou a adotar certas frases e abordagens no próprio atendimento humano. “Eles começaram a aprender com a IA, a adotar certas falas e maneiras de abordagem”, contou Erones.
Insights operacionais a partir do atendimento
Outro benefício que veio com a IA foi a capacidade de gerar insights operacionais. A partir da análise das milhares de conversas trocadas ao longo do ano, a plataforma identifica padrões e gargalos como problemas recorrentes de manutenção em determinados imóveis, falhas de limpeza ou dúvidas que poderiam ser resolvidas com melhor comunicação. Isso permite uma gestão preventiva, e não apenas reativa.
Franquias de aluguel por temporada: o modelo da Achei Gramado
A Achei Gramado está há cerca de dois anos no modelo de franquias, com unidades em Balneário Camboriú, Florianópolis e Itapema. E o modelo reflete exatamente o que a empresa construiu ao longo dos anos: processos mapeados, tecnologia implementada na hora certa e crescimento com qualidade.
Cada fase tem seu momento
Um ponto que ficou bem claro no episódio é que nem toda tecnologia faz sentido no dia um. “Daqui a pouco tu não vai implementar um chatbot com um monte de processo desnecessário para atender três imóveis”, explicou Saviani. A lógica é conduzir o franqueado fase a fase: até 15 ou 20 imóveis, o operacional funciona de um jeito; depois, novos processos e ferramentas entram em cena.
Peculiaridades de cada destino
Cada região tem suas particularidades. Em Camboriú, por exemplo, o problema com toalhas manchadas por protetor solar exige um tipo específico de tecido que em Gramado não é necessário. A disponibilização de itens também muda: em Gramado, por possuir um turismo mais familiar, a Achei disponibiliza berços leva e monta em todos os imóveis; em Camboriú, fica a critério do proprietário. São detalhes operacionais que fazem diferença na qualidade do serviço, planejados e estruturados para o público de cada uma dessas cidades.
Dicas para quem quer crescer no mercado de aluguel por temporada
Para fechar o episódio, Erones e Saviani deixaram conselhos valiosos para quem está começando ou quer escalar a operação.
Profissionalize desde o começo
Se o objetivo é ter um portfólio robusto — 100, 150, 200 imóveis —, a profissionalização precisa vir desde o início. Crescer de forma estruturada evita sobrecarga desnecessária e garante qualidade na entrega. Automatize o que pode ser automatizado e dedique seu esforço pessoal ao que realmente precisa de atenção humana.
Selecione seus imóveis com critério
Nem todo imóvel vale a pena. Propriedades com problemas estruturais recorrentes ou clientes proprietários difíceis vão consumir mais energia do que o retorno financeiro que geram. “Às vezes, você também precisa demitir o cliente”, disse Saviani. Essa energia poderia estar sendo direcionada para clientes com muito mais potencial.
Corte caminhos, não crie burocracia
A mentalidade da Achei Gramado é enxugar ao máximo, tanto no fluxo do chatbot quanto em toda a operação. Antes de criar um novo processo, a pergunta é sempre: “precisa realmente disso?”. Se não faz sentido, cortam caminho. Essa filosofia se reflete em tudo, desde o atendimento até a gestão interna.
Mantenha o pé no chão
Por fim, um conselho que parece simples mas é difícil de seguir: não deixe o ego falar mais alto. Uma estrutura mais robusta por vaidade pode comer uma parte do lucro que faria diferença na qualidade do serviço entregue ao cliente final.
O mercado de short stay no Brasil é um oceano azul
Erones encerrou o episódio com uma reflexão que vale ser destacada: com quase 200 imóveis na Serra Gaúcha, a Achei Gramado é a maior administradora de aluguel por temporada da região. E 200 imóveis, em muitos lugares, cabem em um único condomínio. “Eu acredito que aqui no Brasil a gente está no começo do short stay. Tem muito pra ser feito.”
O mercado de aluguel por temporada está sendo profissionalizado agora, por empresas como a Achei Gramado e a New Byte. Quem entrar com processos bem definidos, tecnologia adequada e foco em qualidade tem um espaço enorme para crescer.
